Giáo sư
Đặng Hùng Võ nhận định việc chuyển đổi đất nông nghiệp là tất yếu trong quá trình đô thị hóa ở các thành phố lớn. Nhưng đất nông nghiệp còn lại của TP.HCM cần giữ ở một mật độ nhất định để tạo những không gian mở như cây xanh, mặt nước, công viên.
TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn của cả nước, cũng là nơi có tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu về phát triển nhà ở, đất cho dịch vụ, công nghiệp tăng cao. Trong quy hoạch sắp tới, đối với một đô thị đang phát triển như TP.HCM vẫn cần giữ lại một mật độ nhất định đất nông nghiệp để tạo những không gian mở như cây xanh, mặt nước, công viên. Đó là chia sẻ của giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường với CafeLand.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường
Theo thống kê, TP.HCM hiện còn 88.000 ha đất nông nghiệp. Nhưng sau quá trình đô thị hóa, đất nông nghiệp bị chia cắt, manh mún và là trở ngại lớn cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao và gây tâm lý ngại đầu tư cho sản xuất nông nghiệp. Quan điểm của ông thế nào?
Đầu tiên tôi cho rằng, đất nông nghiệp còn lại của TP.HCM cần giữ ở một mật độ nhất định để tạo những không gian mở như cây xanh, mặt nước, công viên. Ngoài ra, TP.HCM nên phát triển nông nghiệp dưới dạng nông nghiệp công nghệ cao, và cần phải kiểm tra quỹ đất nông nghiệp còn lại để xem mức độ phân tán nó như thế nào. Nếu không thì cũng sẽ trở thành khó khăn cho sự phát triển của thành phố.
Thành phố không chỉ cần đất phi nông nghiệp mà rất cần đất nông nghiệp ở một số mục đích để tạo yếu tố môi trường, sinh thái, phát triển nông nghiệp phụ trợ cho đời sống tại đô thị, nhất là nông nghiệp công nghệ cao phù hợp với đô thị hiện nay.
Nếu nói rằng đất nông nghiệp đang nằm manh mún tôi cho rằng cần xem cụ thể, đất nằm xé lẻ diện tích bao nhiêu để biết xử lý như thế nào. Cần xem lại chi tiết ở các vùng ven đang như thế nào mới có thể đưa ra được câu trả lời.
Nhưng tôi nghĩ rằng TP.HCM vẫn còn quỹ đất đủ lớn vì các huyện vẫn còn nhiều. Trong năm nay, TP.HCM phải được duyệt quy hoạch 2021-2030, trên bảng quy hoạch đó có thể trả lời được rất nhiều câu hỏi.
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ đang là vấn đề được quan tâm. Theo ông, việc chuyển đổi này cần làm sao để hiệu quả?
Để chuyển đổi đất nông nghiệp hiệu quả, công tác đầu tiên phải là quy hoạch, xem đất nông nghiệp đó chuyển sang phi nông nghiệp nhưng dùng vào các mục đích khác nhau như thế nào.
Chẳng hạn đâu là đất dành để phát triển đô thị, đâu là đất để phát triển các khu nhà ở, điều này hoàn toàn phụ thuộc vào quy hoạch.
Nếu làm tốt công tác quy hoạch, thì sẽ tạo ra hiệu quả của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào mục đích phát triển đô thị. Tất nhiên, quá trình triển khai quy hoạch cũng cần được giám sát chặt chẽ để tránh những sai sót trong quá trình thực thi quy hoạch.
Đất nông nghiệp còn lại của TP.HCM cần giữ ở một mật độ nhất định để tạo những không gian mở như cây xanh, mặt nước.
TP.HCM đã có kế hoạch chuyển một số huyện vùng ven như Hóc Môn, Nhà bè, Bình Chánh lên quận. Ông đánh giá như thế nào về đề xuất này?
Tôi cho rằng chuyển huyện lên quận hay xã lên phường là chuyện nên làm. TP.HCM được xem là trung tâm thu hút đô thị hóa, người dân ở các nơi đổ về đây cũng nhiều. Chính vì vậy, câu chuyện huyện lên quận là quy luật tất yếu ở tất cả các đô thị lớn.
Nhưng theo tôi, không nên nghĩ rằng chuyển đổi huyện lên quận là chuyển đổi đất nông nghiệp phải chuyển thành phi nông nghiệp hết, có thể nâng cấp lên quận nhưng quận đó vẫn có đất dành nông nghiệp rất rộng mà thế giới họ vẫn dùng cái tên là đô thị nông nghiệp.
Vấn đề còn lại là quy hoạch phát triển quận mới như thế nào để đảm bảo chất lượng đô thị cao, đúng xu hướng phát triển gắn với ứng phó biến đổi khí hậu hiện nay.
Theo ông, đâu là thách thức lớn nhất của TP.HCM khi chuyển đổi đất nông nghiệp?
Theo tôi có hai yếu tố chủ chốt nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp trong quá trình mở rộng đô thị hóa TP.HCM.
Đầu tiên và quan trọng nhất vẫn là quy hoạch. Khi chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp cần tính toán làm sao để việc chuyển đổi có hiệu quả nhất nhằm tạo ra được giá trị trong quá trình phát triển.
Thứ hai, chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ làm cho giá đất tại đây tăng rất cao trong khi chúng ta chưa có công cụ nào để thu lại giá trị đất đai tăng thêm.
Vậy nên, TP.HCM phải quan tâm đến giá trị đất đai tăng thêm khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp có rơi vào túi tư nhân hay không. Nhà nước phải xử lý giá trị đất đai tăng thêm này để không xảy ra bất công xã hội, không bị thất thoát nguồn lực.
Vừa rồi thành phố đã có đề án, biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng là thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.
Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.
Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá phần đất còn dư để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. Đó cũng là một cách làm để giá trị tăng thêm của đất không rơi vào túi tư nhân.
|
Giải pháp cắt cơn sốt đất
Sốt đất hiện nay không chỉ diễn ra ở một vùng, mà ở nhiều nơi. Do đang ở đầu kỳ quy hoạch nên nhiều ý tưởng quy hoạch được giới đầu tư kích lên.
Thông thường các nước dùng thuế để xử lý. Chẳng hạn như đánh thuế rất cao lên các hoạt động đầu cơ lướt sóng, mua bán trong một thời gian ngắn.
Ngoài ra có thể đánh thuế vào giá trị tăng thêm của đất trong quá trình phát triển. Chẳng hạn quy hoạch làm giá đất tăng lên thì nhà nước đánh thuế vào giá trị tăng thêm này.
Sốt đất không chỉ là câu chuyện diễn ra ở Việt Nam. Năm 2008, nước Mỹ cũng chứng kiến cảnh sốt đất khi nhiều bang đồng ý thị trường thế chấp thứ cấp. Khi đó, ngân hàng nhận tài sản thế chấp của người dân lại có thể đem tài sản đó đi vay tiền.
Dẫn câu chuyện đó để thấy sốt đất còn biểu hiện sự không phù hợp trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý phát triển.
Ở Việt Nam, sốt đất ngoài chuyện quy hoạch, pháp luật, một phần là do Covid-19. Nhiều người thu nhập bị giảm sút nên họ quay sang tìm cách đầu tư để có thu nhập.
Giải pháp tiếp theo là hệ thống pháp luật cần chặt chẽ. Ngoài thuế cần tính toán xem tại các vùng có khả năng phát triển cần có biện pháp để quá trình đó không dẫn đến kích giá lên để gây sốt.
Nhưng yếu tố có tác động mạnh hơn cả đến việc sốt đất hiện nay là bàn tay của đội ngũ môi giới. Họ lập “chợ cóc” bất động sản tại những khu vực đang được đồn đoán sẽ là sân bay, sẽ là khu đô thị, trung tâm của quận mới.
Chính quyền địa phương hoàn toàn có thể giải tán được các “chợ cóc” bất động sản này. Có thể xem môi giới hành nghề như thế nào, có chứng chỉ hành nghề không. Nói như vậy để thấy rằng trong câu chuyện sốt đất còn có bàn tay của chính quyền cấp cơ sở đang tiếp tay cho môi giới đất đai làm loạn.
|