Tình Trạng Khó Khăn Với Người Thu Nhập Cao
Theo quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập, ngay cả nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam cũng khó có thể mua được nhà. Đây là thông tin được chia sẻ trong báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
Khả Năng Chi Trả Giảm Mạnh
Khảo sát của Tổng cục Thống kê về mức sống dân cư năm 2023 cho thấy nhóm lao động có thu nhập cao nhất, như tại các khu vực như Bình Dương, Hà Nội, Đồng Nai, Đà Nẵng, và TP.HCM, cũng đối mặt với khó khăn khi mua nhà. Mặc dù nhóm này được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ, nhưng thực tế lại không dễ dàng, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Tính Toán Khả Năng Mua Nhà Tại Hà Nội và TP.HCM
Kết quả tính toán từ Hội Môi giới cho thấy, một gia đình tại Hà Nội với hai lao động chính thuộc nhóm thu nhập cao, tổng thu nhập bình quân đạt khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng. Áp dụng quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập, gia đình này chỉ có thể chi trả tối đa 6,7 triệu đồng mỗi tháng cho khoản trả góp mua nhà. Tuy nhiên, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay dao động từ 40 đến 70 triệu đồng mỗi m2, và chi phí trả góp hàng tháng vượt xa khả năng tài chính của nhiều gia đình.
Tốc Độ Tăng Giá Nhà Vượt Thu Nhập
Báo cáo từ Batdongsan chỉ ra rằng tốc độ tăng giá nhà tại Việt Nam đang vượt xa thu nhập của người lao động. Tính từ năm 2019 đến nay, giá nhà đã tăng đến 59%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 7% mỗi năm. Điều này khiến cho khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh, đặc biệt là đối với các gia đình có thu nhập trung bình và cận cao cấp.
Chỉ Số Giá Nhà Trên Thu Nhập
Dữ liệu từ nền tảng thống kê chi phí sống toàn cầu Numbeo cho thấy chỉ số Giá nhà trên Thu nhập (HPR) của Việt Nam đạt 22,8 điểm trong năm 2024, thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á. Điều này phản ánh rõ rệt sự chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà, khiến người lao động khó có thể tiếp cận nhà ở.
Nguyên Nhân Khả Năng Chi Trả Nhà Ở Giảm Mạnh
1. Tốc Độ Tăng Giá Nhà Nhanh Hơn Thu Nhập
Hội Môi giới cho rằng một trong những nguyên nhân chính khiến khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh là tốc độ tăng giá nhà tại các đô thị lớn nhanh hơn gấp nhiều lần so với tăng trưởng thu nhập. Sau đại dịch COVID-19, giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ, đã tăng từ 30% so với năm 2019, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng từ 4-7%.
2. Thiếu Nguồn Cung Nhà Phù Hợp
Thị trường bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà cao cấp, bỏ qua các nhà giá rẻ (dưới 30 triệu đồng mỗi m2), trong khi nhu cầu về nhà ở của đa số người dân lại tập trung vào phân khúc này. Điều này tạo ra sự thiếu hụt nguồn cung, khiến nhiều người, kể cả nhóm thu nhập cao, không có lựa chọn phù hợp.
3. Hành Vi Đầu Cơ và Tích Trữ Tài Sản
Hành vi đầu cơ và tích trữ tài sản, không nhằm mục đích sử dụng mà chỉ để chờ tăng giá, đã tạo ra tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản. Điều này không chỉ làm tăng giá nhà mà còn làm giảm cơ hội sở hữu nhà của nhiều người dân.
4. Chi Phí Tài Chính Cao
Mặc dù lãi suất vay mua nhà đã giảm, nhưng vẫn còn khá cao so với khả năng chi trả của nhiều người dân, đặc biệt là lãi suất thả nổi từ 10% trở lên sau khi hết ưu đãi. Điều này gây thêm áp lực tài chính cho những người có ý định mua nhà.
Các Yếu Tố Kinh Tế Ảnh Hưởng Đến Thị Trường Nhà Ở
1. Tỷ Lệ Đầu Tư Bất Động Sản Cao
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, nhận định rằng tỷ lệ đầu tư vào bất động sản của người Việt rất cao, khoảng 32,8% GDP, khiến thị trường bất động sản ngày càng bị đẩy giá lên cao. Điều này khiến giá nhà trở nên khó tiếp cận đối với người lao động, dù thu nhập của họ có ở mức khá.
2. Thuế Bất Động Sản Thấp
Tỷ lệ thuế bất động sản trong GDP của Việt Nam chỉ chiếm 0,03%, thấp hơn rất nhiều so với các quốc gia khác. Việc này không chỉ thúc đẩy đầu cơ mà còn góp phần tạo ra sự "thổi giá" trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô.
Giải Pháp Cho Thị Trường Bất Động Sản
1. Chính Sách Thuế và Vay Mua Nhà
Hội Môi giới cho rằng, ngoài việc nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Chính phủ cần tập trung vào việc cải thiện cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị theo mô hình TOD (giao thông công cộng), giúp người dân có thể sống xa trung tâm nhưng vẫn tiếp cận được các tiện ích.
2. Ban Hành Chính Sách Điều Tiết Thị Trường
Để giải quyết tình trạng "thổi giá", nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam cần có một chính sách thuế mạnh tay, nhằm điều tiết hành vi thị trường, giúp bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh hơn.