Mới đây, Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã cho ý kiến về việc Hiệp hội BĐS TPHCM đề xuất TPHCM xem lại phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh.
Theo đó, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường làm việc với Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 31/8/2024.
Trước đó, HoREA đề xuất UBND Tp.HCM xem lại phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh.
Theo HoREA, cách tính giá đất thực tế và đề xuất các mức giá của đơn vị tư vấn với một số tuyến đường ở nhiều quận, huyện tại TP đang lấy giá cũ theo Quyết định 02/2021 nhân với 5-6 lần để ra giá mới không có cơ sở rõ ràng.
Bên cạnh tích hợp các hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), cơ quan soạn thảo còn bổ sung thêm một chỉ số điều chỉnh làm giá đất một số nơi tăng 10-20 lần so với hiện tại.
Điển hình, giá đất quận 1 ở tất cả tuyến đường đều xác định đồng loạt tăng 5 lần so với bảng giá đất cũ, giá đất quận 4 tăng 11,3 lần, quận 5 tăng 5,6 lần (trừ 2 tuyến đường Bãi Sậy và Đặng Thái Thân). Trong khi những huyện vùng ven lại tăng quá cao như huyện Hóc Môn có giá đất điều chỉnh dự kiến tăng 30-50 lần, huyện Bình Chánh tăng 20-30 lần.
Giá đất tại các quận, huyện ngoại thành tăng quá cao đã khiến người dân tại đây muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn và cảm thấy không công bằng khi tỷ lệ tăng vượt mức tăng trung bình 7 lần của toàn Tp.HCM.
Vì vậy, HoREA đề nghị xây dựng các mức giá đất trong bảng giá dựa trên việc tích hợp bảng giá đất và nhân với hệ số K trong trường hợp cần thiết. Đồng thời bổ sung giá đất của 570 tuyến đường mới để tính tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình tương đương như cách tính tiền sử dụng đất đã áp dụng từ luật Đất đai 2013 để cho người dân yên tâm. Bảng giá đất mới nên áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại luật Đất đai 2024. Hiện bảng giá đất tại Tp.HCM tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.
Mới đây, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Tp.HCM cũng cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết song có một số điểm nên cân nhắc trước khi phê duyệt và đưa vào áp dụng.
Bà Giang phân tích, bảng giá đất Tp.HCM đang đề xuất sẽ trực tiếp ảnh hưởng có lợi và bất lợi với 2 nhóm đối tượng khác nhau.
Nhóm hưởng lợi bao gồm những người được nhận hỗ trợ từ Nhà nước khi thu hồi đất và bố trí tái định cư (theo Điều 109 và 111 của Luật Đất đai 2024).
Nhóm bị ảnh hưởng bao gồm các hộ gia đình và cá nhân được công nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2014 trước đây, nghĩa vụ tài chính được ước tính khác nhau giữa đất trong và ngoài hạn mức: với đất trong hạn mức tính theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức tính theo giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 hiện hành đã không còn phân biệt này, mà toàn bộ diện tích sẽ áp dụng giá theo bảng giá đất. Như vậy với việc giá theo bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích trong hạn mức. Với việc bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng chi phí cho nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích này.
Theo đó, bà Giang cho hay, việc hoãn bảng giá đất đến hết ngày 31/12/2025 là hợp lý, do bảng giá đề xuất đã tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại được đề nghị áp dụng trong thời gian ngắn.
Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng. Do đó, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Ngoài ra, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Ví dụ, tại Quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/mm2 hiện tại), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, Quận 4 có hệ số nhân 11.3 và Quận 5 là 5.58.
“Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với hệ số K, do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai”, bà Giang nói.
Theo chuyên gia Savills, mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung. Việc chuyển đổi dần dần, minh bạch và đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan là yếu tố thiết yếu để đảm bảo thành công lâu dài của hệ thống mới này.
Tiểu Bảo
Nhịp sống thị trường